Перехід права на земельну ділянку при придбанні житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній за чинним земельним законодавством

   №7 (133) від 17.02.2009р.

Дмитро ЗЕНКІН

Юридична громадськість сподівалася, що з появою нової редакції Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-III сподівалося, що буде врегульоване суперечливе питання набуття права власності на земельну ділянку,  на якій  розміщені житловий  будинок, будівля або споруда при переході права власності або користування на них. Довгий час серед практиків і науковців точилися жваві дискусії з приводу того чи варто об’єднувати такі специфічні об’єкти правовідносин, як земельна ділянка та нерухоме майно, яке розміщене на цій ділянці. Нагадаю, що до цього часу існували дві суперечливі норми, які по-різному підходили до відповіді на це питання. Йде мова про ст. 120 Земельного кодексу України, яка вказувала на те, що у разі відчуження житлового будинку, будівлі і/або споруди, які розташовані на земельній ділянці до майбутнього набувача може на підставі договірного врегулювання за цивільно-правовими угодами (наприклад, купівля-продаж земельної ділянки, дарування, міни, оренди) переходити право власності/користування на земельну ділянку або на її відповідну частину. Аналіз цієї норми свідчив з одного боку про наявність мовчазної згоди відчужувача (власника або  користувача земельної ділянки) на автоматичне припинення своїх прав на вказану земельну ділянку при переході таких прав до набувача житлового  будинку, будівлі або споруди, а з іншого - про обов’язковість цивільно-правової домовленості між відчужувачем і набувачем, яка полягала у додатковому складанні окремих договорів з приводу переходу прав на земельну ділянку. Остання позиція не пов’язувалася з  нормою ст. 377 Цивільного кодексу України хоча й активно підтримувалася.

Законодавець вирішив звузити двоякість тлумачення вказаних правовідносин і вніс відповідні зміни до чинного Земельного кодексу України  через прийняття 27 квітня 2007р.Закону України «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів  України у зв'язку з прийняттям Цивільного кодексу України», який набув чинності 20 червня 2007р.

Такими змінами було окреслено, що при переході права на придбаний особою житловий  будинок, будівлю або  споруду, така особа одночасно отримує право власності або користування  на земельну ділянку,  на якій вони розміщені,  без зміни її цільового призначення,  у  розмірах, встановлених договором про відчуження житлового будинку,  будівлі або споруди. Також вказано, що в разі коли таким договором  розмір  земельної  ділянки  не  визначений,  до  набувача переходить  право  власності на ту частину земельної ділянки,  яка зайнята житловим будинком,  будівлею або спорудою,  та на  частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

Цікавим залишається той факт, що  відповідно з ч. 3 ст. 125 Земельного кодексу України  приступати до використання   земельної   ділянки  до  встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.   Крім цього, поза увагою законодавця залишилося питання  автоматичного переходу права власності на землю під житловим  будинком, будівлею або  споруду у разі, коли власник земельної ділянки і відчужувач житлового будинку, будівлі або  споруди не збігаються в одній особі, а набувач, в свою чергу, не знає про таке. В такому разі може виникнути практична проблема, яка призведе до того, що набувач виявиться добросовісним і у відповідності зі  ст. 330 Цивільного кодексу України набуде право  власності  як на житловий  будинок, будівлю або  споруду так і на визначену вище земельну ділянку або на її частину. В свою чергу це призведе до порушення законних прав попереднього власника земельної ділянки або її частини. 

Таким чином, земельне законодавство йде шляхом традиційного принципу «земельна ділянка слідує за будівлею», але щоб так на практиці насправді відбулося, особі, яка виявила бажання отримати  житловий  будинок, будівлю або споруду разом із правом власності або користування на земельну ділянку, яка зайнята цим об’єктом та на частину земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування необхідно додатково, після оформлення відповідних документів на житловий  будинок, будівлю або  споруду, замовити та отримати Державний акт на право власності або землекористування та здійснити його державну реєстрацію, лише після цього у набувача виникне відповідне право на цю земельну ділянку.

Дмитро ЗЕНКІН — Генеральний директор ЮФ «Справедливість»